促单的3项前提条件和10个易犯错误
促单是经纪人必须要掌握的一种销售技能，目的是在合适的时机通过一些方法推动交易进展，促进客户成交。
“君子藏器于身，待时而动。”经纪人使用快速促单的技巧也要把握好时机。如果条件不成熟就想当然地开始进行促单动作，到头来只会起反效果，最终竹篮打水一场空。
世界著名销售大师乔吉拉德说过：“争取成交就像求婚，不能太直接，但你必须主动。”销售员想要主动出击，把握好时机非常重要。
求婚前没有创造好成熟的条件，想直接成婚必定大受阻碍。时机、条件不成熟时对客户“霸王硬上弓”，一定达不到理想的效果。
那么合适的促单条件和时机有哪些？
01适合促单的条件和时机通常来讲，二手房销售进入促单环节的条件有三个：
①经纪人已经明确客户有购买的意愿和动机
②房源满足客户的需求
③预留有一定的优惠/降价空间
因此，经纪人在进行促单动作之前，必须要把握好客户的意向和需求，了解客户的购买信号，把握好成交的时机。
那么如何准确识别客户的意向信号呢？
如果客户在房屋内停留的时间较长，每个房间都来回看了好久；对房屋的缺陷提出意见；主动比划着房屋的装修、家具摆放位置；征求同行家人、朋友的意见；主动询问交易过户贷款问题等等。若是他同时具备以上诸多行为中的多项，我们就可以判断此客户是有买房意向的。
客户的需求是其购买产品的主要动因。经纪人倘若能全面地洞察客户的购房需求，然后慢慢放出优惠的价格提出成交，这样的降价铺垫符合客户的心理预期，客户被促单时才不至于排斥，甚至产生反感的情绪。
02促单的十大禁忌快速促单在使用时不仅需要把握好合适的时机，还需要了解十大禁忌，若是随便乱用“快速促单”，会让经纪人彻底失去客户。
①谈判时经纪人如同“饿狼”一般，表现出一副急于求成的样子，殊不知“心急吃不了热豆腐”，急于求成反而会让客户觉得你挖了个坑正盼着他往里跳呢！
②客户询问底价，经纪人就以为成交在即，主动献上折扣优惠条件，降低后还征询客户是否满足，但是一次性抛出所有底牌会让客户认为这套房子降价空间很大，导致交易陷入僵局。
③一味强调房源的优势、卖点，而对客户提出的缺陷视而不见，并且强行解释。经纪人一个劲地“报喜不报忧”，那么在他的眼里你作为居间方就不够坦诚，购买意愿会下降。
④因客户看房从未提过房源的缺点而暗自庆幸，殊不知这是一大失策。正所谓没有购买兴趣才不去关心缺点，此时若不再进一步判断是否客户真的有购买意愿，而是直接进行促单动作，会让客户觉得是在逼着他买房。
⑤谈判时讲大道理：不接地气书面化、理论性的论述，会让客户觉得经纪人的建议不现实，或者根本听不明白。
⑥一听到客户说“我回去考虑考虑”、“我先和家人商量商量”，经纪人脸色就显得不悦，主观认为其没有购买意向，对客户的态度度反转。
⑦喜欢反驳：不停地打断客户谈话，对于客户的每个异议不是想办法化解，而是直接反驳，最终惹得客户不快，放弃在你们公司成交。
⑧不会提问，喜欢按照既定的销售话术进行推销，无视客户动态变化的需求。
⑨谈话无重点，不能围绕客户的核心需求，房源核心卖点去谈。谈话内容不能保障客户的核心利益，不能解决客户最关心的问题。
⑩经纪人假装自己很有权利，打肿脸充胖子，乱开空头支票，促单时答应一些自己并不能办到的事情。比如和客户吹嘘和业主关系很好，价格还能再降一点，为后续签单埋下了很多隐患。
总结
经纪人首先要了解客户的需求、买房实力，匹配的房源要满足客户的需求，在捕捉到客户的购买信号之后，才能开启促单模式。
进行“促单”动作时要避免触碰到十大禁忌，随便促单只会适得其反。
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